전세 사기 진짜 당할 뻔했습니다 – 전세금 사기 유형과 방지법

 

“계약서도 썼고, 등기부등본도 봤는데 왜 전세 사기예요?” “보증금 1억 넘게 날릴 뻔한 사람도 있다던데…” “나만은 아닐 줄 알았는데, 바로 내 일이 될 뻔했습니다.”

저는 2023년 여름, 수도권에 전세집을 구하면서 **전세 사기 직전까지 간 경험**이 있습니다.
임대인이 말도 안 되는 깡통전세 구조였고, 등기부등본에선 안 보이던 근저당 설정이 며칠 후 등록되면서 정말 아찔했죠.

이 글은 **전세 사기의 주요 유형, 방지법, 꼭 확인해야 할 서류와 체크포인트**를 정리했습니다.

“전세 사기 확인법”, “깡통전세 방지법”, “전세금 보증보험”, “전세 계약 체크리스트”

1. 전세 사기란? 최근 가장 흔한 수법들

전세 사기는 단순한 사기범죄가 아닙니다. 법적 허점과 허술한 임대차 시스템을 악용한 ‘합법을 가장한 범죄’죠.
피해자 대부분이 “등기부등본도 보고 계약했는데 왜?”라고 말합니다.

📌 최근 전세 사기 유형 TOP 3

• ✔ 깡통전세: 집값보다 전세금이 높은 구조 (집이 경매로 넘어가면 보증금 돌려받기 어려움)
• ✔ 허위 근저당 설정: 계약 직후 근저당을 몰래 설정해 보증금 선순위 뺏기기
• ✔ 명의신탁: 집주인이 실제 소유주가 아님 (명의 대여자일 경우 계약 무효 위험)

제 경험: 계약 직전까지 갔던 집이 시세 2억인데 전세 1억 9천. 부동산에선 “요즘 다 그렇다”고 했지만, 이상해서 며칠 기다려보니 집주인이 갑자기 **건축자금대출을 근저당으로 올린 것**을 확인하고 계약 취소했습니다.

2. 전세 사기 방지법 – 이건 꼭 확인하세요

사기는 예방이 최선입니다. 계약 전에 아래 항목만 제대로 체크해도 **90% 이상은 사기를 피할 수 있습니다.**

✔ 전세 사기 방지 체크리스트

• 📄 등기부등본 확인 (계약 당일 다시 발급!)
• 📉 집 시세 vs 전세금 비교 (네이버부동산, KB시세)
• 🏦 근저당/가압류 설정 여부 확인
• 🧾 임대인 신분증 + 인감증명서 대조
• 🛡️ 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인

📌 등기부등본 보는 법 요약

• ✔ 소유자와 계약자가 동일한지 확인
• ✔ 근저당, 전세권, 가처분 등 권리설정 여부 체크
• ✔ 과거 경매이력, 다수 채무 여부도 힌트가 됩니다

실제 팁:
등기부등본은 계약 당일 ‘다시’ 떼야 합니다. 전날 떼어도 **그 사이에 근저당이 생길 수 있기 때문**이죠.

3. 전세 보증보험은 선택 아닌 필수입니다

전세 보증보험(전세금 반환보증제도)은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다.

대표 보증기관:

• ✔ HUG (주택도시보증공사)
• ✔ SGI 서울보증

📌 보증보험 가입조건 예시 (2025년 기준)

• ✔ 보증금 5억 이하 수도권 / 4억 이하 지방
• ✔ 등기부상 근저당이 없거나, 전세금보다 선순위 채권이 적을 것
• ✔ 계약 후 1개월 이내 가입 권장

후기: 저는 SGI에서 전세금 1억 5천에 대해 보증보험을 들었고, **보증료는 약 15만 원 정도** 나왔습니다.
이걸 안 들어서 나중에 보증금 못 돌려받은 지인도 있어서, **이건 무조건 필수라는 걸 알게 됐습니다.**

4. 요약 – 전세 계약, 서류보다 ‘의심’이 먼저입니다

• ✔ 전세 사기는 점점 정교해지고 있습니다
• ✔ 깡통전세, 근저당 설정, 명의신탁 확인이 핵심
• ✔ 보증금이 내 돈 전부라면 보증보험은 의무
• ✔ 부동산 말만 믿지 말고 내가 직접 확인하세요

전세 사기 방지 가이드북 & 보증보험 신청하기
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